Paragraaf G: Grondbeleid

Algemeen

Eén van de middelen voor een gemeente om de ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen, is het gemeentelijke grondbeleid.

Op grond van de grondexploitatiewet, die per 1 juli 2008 van kracht is geworden, hebben gemeenten meer instrumenten gekregen om publiekrechtelijk kosten te verhalen. In plaats van een bevoegdheid is vanaf 1 juli 2008 sprake van een gemeentelijke plicht om de grondexploitatiekosten te verhalen. Dit kan middels overeenkomsten of door middel van het exploitatieplan.

Actief grondbeleid, Bouwgrond in Exploitatie (BIE)

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. In het verleden is in de praktijk een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten geschaard onder het begrip grondexploitaties. Naast lopende operationele grondexploitatiecomplexen valt hierbij te denken aan niet-actieve grondexploitatiecomplexen (ingetrokken/stilgelegd/nog niet gestart), anticiperend aangekochte gronden, herinrichtingsprojecten openbare ruimte, faciliterend grondbeleid met kostenverhaal, werken voor derden en vastgoedontwikkeling. Vanuit het belang van eenduidigheid is voor de afbakening van het begrip bouwgrond in exploitatie en de hieraan toe te rekenen kosten gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande spelregels zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Op basis daarvan is gekomen tot de definitie die binnen het BBV voor bouwgronden in exploitatie per 2016 geldt:

Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE):
gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld.

Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid is de bouwkavel in het bezit van een private partij (ontwikkelaar, particulier, etc.) en wordt deze door die partij ontwikkeld. De gemeente treedt enkel c.q. vooral op als overheid, die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. In het kader van zo’n bestemmingswijziging moet de gemeente vaak allerlei kosten maken, zoals onderzoek, de aanleg van voorzieningen en dergelijke. Deze kosten moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) op de derden, die daarvan profijt hebben, worden verhaald.

Beleidsdocumenten

- Nota grondbeleid (2014)

Nota Grondbeleid  (2014)
De belangrijkste uitgangspunten van de nota Grondbeleid zijn:

  • Een actieve grondpolitiek, vooral voor gebieden waarbij kansen zijn voor het behalen van een positief exploitatieresultaat en waarbij publieke doelen aan de orde zijn die zonder overheidsingrijpen niet of niet volledig kunnen worden gerealiseerd.
  • In andere situaties zal een meer faciliterende grondpolitiek aan de orde zijn en kan via een overeenkomst of een exploitatieplan kostenverhaal worden toegepast waarbij tevens locatie-eisen aan de wijze van realisatie kunnen worden gesteld.
  • De omvang van het weerstandsvermogen zal periodiek worden herijkt en moet meer worden afgestemd op het op dat moment bestaande risicoprofiel van het grondbedrijf. Dit kan een verhoging van het weerstandsvermogen betekenen waardoor de omvang van het vrij besteedbare deel van de gemeentelijke reserves afneemt.

Weerstandscapaciteit grondbedrijf (2016)
In 2015 heeft een risicoanalyse plaatsgevonden met betrekking tot het gemeentelijk grondbedrijf. Op basis hiervan is een risicoreserve benodigd van € 960.000.

Prognose resultaten Faciliterend grondbeleid

Bij een aantal particuleren ontwikkelingen kan bij de afronding, in 2017 of later, een verlies op eindwaarde optreden. Op basis van de actualisatie in februari 2016 betreft het de complexen  “Stationsstraat 12” en “Ballemanseweg”.

Winst- en verliesneming grondexploitaties

Met het vastgestelde erratum (december 2015) wordt er meer duidelijkheid gecreëerd over het moment van tussentijdse winstneming. Winst in een grondexploitatie wordt genomen conform de spelregels die het BBV aangeeft: op basis van het voorzichtigheidsbeginsel. Dit betekent dat winstneming dient te worden uitgesteld tot dat daar voldoende zekerheid over bestaat. De gemeente hanteert hierbij de stelregel dat tussentijdse winstneming geschiedt indien 75% van de opbrengsten en kosten zijn gerealiseerd. De winstneming is in de meeste gevallen gelijk aan, en in ieder geval niet hoger dan, het exploitatiesaldo (boekwaarde) per 31 december van het verslagjaar. Indien op enig moment blijkt dat een naar verwachting onafwendbaar verlies in een grondexploitatie optreedt, wordt direct een voorziening gevormd op basis van de netto contante waarde (NCW) van het alsdan te verwachten verlies.

In 2017 wordt één exploitatie met winst afgesloten. Dit betreft: “De Ligt III”.
Op basis van de in februari 2016 geactualiseerde exploitaties gelden de volgende winstverwachtingen:

Complex

Verwacht resultaat (netto contante waarde)

Jaar afsluiting

In exploitatie

De Ligt II, fase 2 + 3

€    1.632.000

2020

De Ligt III

€       171.000

2017

De Ligt IV

€    1.514.000

2030

Den Brabander, terpen

€       753.000

2018

Dorpshart Galder

€       215.000

2018

Bollemeer

€       527.000

2028

Particuliere ontwikkelingen (in exploitatie)

Stationsstraat 12

-/- €         20.000

2017

Keizershof

-/- €         13.000

2019

Den Brabander, fase 3

0

2017

Ballemanseweg

-/- €         16.000

2017

Saldo verliesgevende complexen (t.l.v. voorzien.)

€         49.000

Totaal

€   4.812.000

In 2017 zullen de volgende complexen in exploitatie zijn:

- De Ligt II, fase 2 +3      

- Den Brabander, terpen

- Dorpshart Galder

- De Ligt III

- Bollemeer

- De Ligt IV

Nieuwe Particuliere ontwikkelingen

Centrumplan Chaam fase 2;
In 2016 wordt gestart met deze particuliere ontwikkeling.

Nieuwveldweg 2;
De exploitatieovereenkomst is in 2015 ondertekend.

Molenstraat 12;
Nog geen overeenkomst, afsluiten overeenkomst  is afhankelijk van woningbouwplanning en -prognose  

Nieuwstraat 27;
Nog geen overeenkomst, afsluiten overeenkomst  is afhankelijk van woningbouwplanning en -prognose  

Goedentijd 21b;
De exploitatieovereenkomst is in 2016 ondertekend.

Heerenbeemd fase 2;
Nog geen overeenkomst, afsluiten overeenkomst  is afhankelijk van woningbouwplanning en -prognose  

De Landerij fase 2;
Nog geen overeenkomst, afsluiten overeenkomst  is afhankelijk van woningbouwplanning en -prognose  

Reserves grondbedrijf

De Algemene reserve grondbedrijf dient in de huidige opzet als weerstandscapaciteit ter dekking van de algemene risico’s vanuit de grondexploitatie. In juli 2016 heeft de raad besloten om de maximale hoogte van het weerstandscapaciteit te bepalen op € 960.000. Indien het saldo van de Algemene reserve grondbedrijf hoger is dan € 960.000 vindt overheveling van middelen naar de algemene reserve van de gewone dienst plaats. Het saldo van de algemene reserve grondbedrijf kan op enig moment lager zijn dan € 960.000 omdat bepaalde risico’s tot afboeking hebben geleid. De raad heeft dan ook besloten geen minimaal saldo voor de algemene reserve grondbedrijf vast te stellen.

Daarnaast beschikt de gemeente over een reserve bovenwijkse voorzieningen. Deze reserve heeft als doel de uitgaven- en inkomstenstromen te spreiden die betrekking hebben op activiteiten die het niveau van een grondexploitatie overstijgen. Deze reserve wordt gevoed door in de diverse grondexploitaties hiervoor dotaties op te nemen. Deze reserve heeft per 1 januari 2017 een verwacht saldo van € 159.000. Na de in 2017 geraamde toevoegingen en onttrekkingen bedraagt het verwachte saldo van deze reserve per 31 december 2017 € 193.000.

Naast bovengenoemde reserves bestaan nog twee reserves ten behoeve van natuurcompensatie en beeldende kunst/archeologie. De geraamde stand van deze reserves per 31 december 2017 bedraagt respectievelijk € 42.000 en € 16.000.